Сервис мониторинга РуНета

Метки сайта:
каков состав населения демографического характера в данном районе | общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимости | Что означает оценка бизнеса? Что означает оценка бизнеса? | ООО "РУС-ОЦЕНКА" Алексей, стаж 5-лет Что означает оценка бизнеса? Вопрос: Нужна оценка стоимости бизнеса. Что это означает? Отвечает оценщик с 4-летним стажем Оценка стоимости бизнеса (предприятия) – определение рыночной стоимости капитала предприятия, определение стоимости всего предприятия, его части или доли акционеров в капитале. Потребность проведения оценки бизнеса возникла в результате процессов появления фондового рынка, приватизации, развития системы страхования, выдачи кредитов коммерческими банками под залог имущества. Оценка стоимости бизнеса может превратиться в постоянно осуществляемую функцию. Она необходима при определении влияния инвестиционной деятельности предприятия на его рыночную стоимость, на стоимость его акций при предпродажной оценке, для вычисления суммы, на которую может быть застраховано работающее производство. Терминология оценки Оценка бизнеса в России только начинает свое развитие, и с этим связано отсутствие в используемой терминологии консенсуса. Различная трактовка терминов, как показывает практика, влечет непонимание при обсуждении процессов оценки. Для достижения взаимопонимания можно идти двумя путями: применять российские стандарты или использовать иностранный опыт, накопленный в оценке бизнеса. Второй способ кажется предпочтительнее, так как позволит общаться с западными коллегами на одном языке и значительно сократит временные затраты. Самый большой методический интерес представляют стандарты BSV, концентрирующие американский опыт: оценка – процесс или акт определения стоимости;оценка бизнеса – процесс или акт подготовки заключения или вычисления стоимости всего предприятия или долю акционеров в капитале;оценщик бизнеса – квалифицированный специалист, правомочный проводить такую оценку;оцененная стоимость – стоимость, определенная оценщиком;стоимость предприятия действующего – стоимость предприятия или доли акционеров в капитале в процессе его функционирования;балансовая стоимость – разница между стоимостью активов на момент оценки и суммой обязательств по данным баланса;обоснованная стоимость (рыночная) – цена по акту купли-продажи, когда стороны, заинтересованные в сделке, обладают полной информацией об условиях сделки и действуют не по принуждению;гудвилл фирмы – нематериальные активы, подразумевающие престиж фирмы, деловую репутацию, взаимоотношение с клиентами, местонахождение, производимую продукцию и прочее;подход к оценке – количество методов оценки, используемых в способе определения стоимости;процедура оценки – способы, технические приемы и операции при выполнении методов оценки. Цели оценки Перед началом обсуждения методов и подходов, которые будут применяться в процессе оценки, необходимо понимать побудившие ее причины и преследуемые цели. При этом одни и те же объекты на одну дату обладают разной стоимостью, которая зависит от целей оценки, и для определения стоимости используются различные методы. Цели оценки очень разнообразны. Например: стоимость приобретаемого для реализации проекта предприятия не может равняться стоимости при принудительном банкротстве или стоимость акций равняться реальной стоимости бизнеса, определяемой стоимостью активов. Поэтому различные цели предполагают поиск различных видов стоимости. Стандарты стоимости Знание причины, побудившей оценку, и цели ведет к возникновению вопроса выбора искомой стоимости. При разработке этой процедуры учитывается основной признак определения стоимости бизнеса – источники формирования дохода. Всего таких источников выделяют два: Доход, получаемый от деятельности предприятия.Доход при распродаже активов. Собственно для этого выделены два вида стоимости. Стоимость функционирующего предприятия отражает первый источник для получения дохода и предполагает продолжение действия предприятия с целью получения прибыли. Стоимость, определяемая по активам, отражает второй источник получения дохода и предполагает дальнейшее расформирование или ликвидацию предприятия, т. е. оно оценивается поэлементно. Подходы и методы После выявления стандарта стоимости, который отражает цель оценки, нужно выбрать необходимые процедуры и методы. Оценка бизнеса аналогична оценке недвижимости и в зависимости от исходных данных имеет несколько подходов: Рыночный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом сравнения его с аналогичными бизнесами, которые уже были проданы.Доходный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом пересчета ожидаемых доходов.На основе активов – стоимость предприятия, его капитала определяется методом исчисления стоимости активов за вычетом обязательств. Вышеперечисленные подходы не являются взаимоисключающими процессами и зачастую дополняют друг друга. При выборе необходимых параметров проведения оценки бизнеса нужно представлять недостатки и преимущества каждого подхода и метода. А окончательный выбор должен базироваться на здравом смысле. | ООО "РУС-ОЦЕНКА" Алексей, стаж 5-лет Как рассчитать долю при выходе участника из ООО? Вопрос: Как рассчитать долю при выходе участника из ООО? Отвечает оценщик с 3-летним стажем Действительная стоимость доли при выходе участника рассчитывается с учетом правил, которые описаны в ФЗ №14, ст.23. Несмотря на прозрачность вычислений, многие не знают, с чего необходимо начинать работу, в каких случаях производить расчет, и в чем вообще суть действительной цены. Рассмотрим эти моменты подробно.Переход доли во владение компании возможен в следующих ситуациях:1. Общество получило требование от учредителя приобрести долю.Период, в который должна быть выплачена доля в УК ООО или период выдачи компенсации завершился.2. Компания получила заявление от учредителя об уходе из общества. Это возможно, если такое действие разрешено уставом компании.3. Решение судебной инстанции об исключении учредителя ООО из компании вступило в силу или начало действовать решение о передачи доли организации.4. Один из учредителей отказался давать согласие на переход доли или ее части к правопреемникам или наследникам участников ООО.5. Компания производит платеж действительной цены (касательно всей или только части доли), находящейся во владении учредителя, по требованию кредиторов. В процессе принятия решения о судьбе доли учредителя важно провести еще одно действие — просчитать ее реальную цену. В ФЗ №14, статье 23 прописано, что этот параметр представляет собой долю чистых активов структуры пропорциональную цене доли. Формула:ДСД = ЧА/100%*ВДУ.В ней используются следующие слагаемые:• ДСД — действительная стоимость доли.• ВДУ — величина доли учредителя.• ЧА — чистые активы предприятия.Наиболее важным показателем являются именно ЧА, ведь они отражают успешность финансовой и экономической деятельности предприятия. Порядок вычисления утвержден приказом под номером №84н, выпущенным Минфином РФ. В нем указано, что стоимость чистых активов — разница активов ООО и долговых обязательства. При вычислении во внимание берется балансовая стоимость обязательств и активов. | Как рассчитать долю при выходе участника из ООО? | Как оценить магазин? Как оценить магазин? | Что означает оценка бизнеса? | Политика конфиденциальности | Как правильно оценить реальную стоимость доли? | Как оценить магазин? | Как оценить коммерческую недвижимость? Вопрос: Как оценить коммерческую недвижимость? Отвечает оценщик с 2-летним опытом Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки. Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств. Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость. Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки выступает доходный. Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местоположение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обязательно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение. При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе | Что означает оценка бизнеса? Вопрос: Нужна оценка стоимости бизнеса. Что это означает? Отвечает оценщик с 4-летним стажем Оценка стоимости бизнеса (предприятия) – определение рыночной стоимости капитала предприятия, определение стоимости всего предприятия, его части или доли акционеров в капитале. Потребность проведения оценки бизнеса возникла в результате процессов появления фондового рынка, приватизации, развития системы страхования, выдачи кредитов коммерческими банками под залог имущества. Оценка стоимости бизнеса может превратиться в постоянно осуществляемую функцию. Она необходима при определении влияния инвестиционной деятельности предприятия на его рыночную стоимость, на стоимость его акций при предпродажной оценке, для вычисления суммы, на которую может быть застраховано работающее производство. Терминология оценки Оценка бизнеса в России только начинает свое развитие, и с этим связано отсутствие в используемой терминологии консенсуса. Различная трактовка терминов, как показывает практика, влечет непонимание при обсуждении процессов оценки. Для достижения взаимопонимания можно идти двумя путями: применять российские стандарты или использовать иностранный опыт, накопленный в оценке бизнеса. Второй способ кажется предпочтительнее, так как позволит общаться с западными коллегами на одном языке и значительно сократит временные затраты. Самый большой методический интерес представляют стандарты BSV, концентрирующие американский опыт: оценка – процесс или акт определения стоимости;оценка бизнеса – процесс или акт подготовки заключения или вычисления стоимости всего предприятия или долю акционеров в капитале;оценщик бизнеса – квалифицированный специалист, правомочный проводить такую оценку;оцененная стоимость – стоимость, определенная оценщиком;стоимость предприятия действующего – стоимость предприятия или доли акционеров в капитале в процессе его функционирования;балансовая стоимость – разница между стоимостью активов на момент оценки и суммой обязательств по данным баланса;обоснованная стоимость (рыночная) – цена по акту купли-продажи, когда стороны, заинтересованные в сделке, обладают полной информацией об условиях сделки и действуют не по принуждению;гудвилл фирмы – нематериальные активы, подразумевающие престиж фирмы, деловую репутацию, взаимоотношение с клиентами, местонахождение, производимую продукцию и прочее;подход к оценке – количество методов оценки, используемых в способе определения стоимости;процедура оценки – способы, технические приемы и операции при выполнении методов оценки. Цели оценки Перед началом обсуждения методов и подходов, которые будут применяться в процессе оценки, необходимо понимать побудившие ее причины и преследуемые цели. При этом одни и те же объекты на одну дату обладают разной стоимостью, которая зависит от целей оценки, и для определения стоимости используются различные методы. Цели оценки очень разнообразны. Например: стоимость приобретаемого для реализации проекта предприятия не может равняться стоимости при принудительном банкротстве или стоимость акций равняться реальной стоимости бизнеса, определяемой стоимостью активов. Поэтому различные цели предполагают поиск различных видов стоимости. Стандарты стоимости Знание причины, побудившей оценку, и цели ведет к возникновению вопроса выбора искомой стоимости. При разработке этой процедуры учитывается основной признак определения стоимости бизнеса – источники формирования дохода. Всего таких источников выделяют два: Доход, получаемый от деятельности предприятия.Доход при распродаже активов. Собственно для этого выделены два вида стоимости. Стоимость функционирующего предприятия отражает первый источник для получения дохода и предполагает продолжение действия предприятия с целью получения прибыли. Стоимость, определяемая по активам, отражает второй источник получения дохода и предполагает дальнейшее расформирование или ликвидацию предприятия, т. е. оно оценивается поэлементно. Подходы и методы После выявления стандарта стоимости, который отражает цель оценки, нужно выбрать необходимые процедуры и методы. Оценка бизнеса аналогична оценке недвижимости и в зависимости от исходных данных имеет несколько подходов: Рыночный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом сравнения его с аналогичными бизнесами, которые уже были проданы.Доходный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом пересчета ожидаемых доходов.На основе активов – стоимость предприятия, его капитала определяется методом исчисления стоимости активов за вычетом обязательств. Вышеперечисленные подходы не являются взаимоисключающими процессами и зачастую дополняют друг друга. При выборе необходимых параметров проведения оценки бизнеса нужно представлять недостатки и преимущества каждого подхода и метода. А окончательный выбор должен базироваться на здравом смысле. | Оценка предприятия. Какой метод выбрать? Оценка предприятия. Какой метод выбрать? | определение не столько цены одной акции, сколько стоимости всего контрольного пакета. Метод сделок и метод рынка капитала применяют для компаний с недостаточно ликвидными акциями. Их оценочная стоимость обычно завышена. Метод отраслевых коэффициентов При использовании метода отраслевых коэффициентов необходимо провести сравнение с предприятием той же сферы, показатели которого в последнее время демонстрировали стабильный рост. Чтобы рассчитать отраслевые коэффициенты, нужно собрать данные о том, с учетом каких условий продавались компании с определенными финансовыми и производственными характеристиками. Учитывается специфика бизнеса и отрасли. Поэтому, к примеру, получается, что стоимость АЗС есть смысл сопоставить с размером дохода за 1,5–2 месяца, а цену на агентство рекламы определить, исходя из суммы его дохода за полгода. Метод отраслевых коэффициентов можно применять с целями оценки стоимости небольших компаний: например, для предприятий общественного питания, розничной торговли, гостиничного бизнеса. | ООО "РУС-ОЦЕНКА" Алексей, стаж 5-лет Как оценить магазин? Вопрос: Оценка стоимости коммерческой недвижимости. Оценка магазина. Отвечает оценщика с 7-летним стажем Порядок определения стоимости Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на его основе не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Оценка магазина Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости: Местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;Плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;Хорошая репутация объекта, способная привлечь потенциальных покупателей магазина;Наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;Наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;Состояние помещения магазина, коммуникаций и торгового оборудования;Характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка;Наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;Перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления. | ООО "РУС-ОЦЕНКА" Алексей, стаж 5-лет Оценка предприятия. Какой метод выбрать? Вопрос: Оценка предприятия. Какой метод выбрать? Отвечает оценщик с 5-летним стажем По логике при использовании разных подходов, если речь идет об одной и той же компании, результат, то есть стоимость бизнеса, должен быть одинаковым. Однако это не так: во-первых, при разных методах используются разные показатели, во-вторых цифры, которые может предоставлять рынок,не всегда объективны. Поэтому нужно быть начеку, понимая, что по одним и тем же критериям нельзя оценивать разные бизнесы. Например, невозможно одинаково оценивать недвижимость и интеллектуальный продукт. Готовясь к финансовой оценке бизнеса, важно заранее поинтересоваться, какой метод выберет оценщик, и сопоставить эту информацию с особенностями бизнеса и своими знаниями. Хотя опытный оценщик всегда определит, что именно подойдет вам и почему. Известны три общих подхода к оценке бизнеса, каждый из которых предлагает свои методы. Все они помогают определить стоимость компании относительно определенной даты. Выбирая подход и метод, нужно учитывать многие показатели: размер компании, форму организации бизнеса, цель оценки – для продажи, для оформления процедуры банкротства, для инвестиций. Часто оценка позволяет сделать выводы для дальнейшего развития: о целесообразности тех или иных активов, о возможностях расширения бизнеса и др. Обратимся к основным методам оценки бизнеса. Затратный подход к оценке бизнеса (балансовые методы) Затратный подход предполагает оценку компании с точки зрения издержек. Как правило, балансовая стоимость ее активов может не совпадать с рыночной. Поэтому здесь требуется корректировка баланса. Этот подход применяют для бизнесов, которые не дают стабильных доходов: если компания образована недавно, либо находится в процессе ликвидации. Такой метод помогает определить рыночную стоимость активов, из которой вычитается величина обязательств компании и выводится суммасобственного капитала. Затратный подход к оценке бизнеса предлагает следующие методы. Метод чистых активов К основным балансовым методам оценки бизнеса относится метод чистых активов. С его помощью можно подсчитать рыночную стоимость активов компании, а затем вычесть величину ее обязательств. Корректируются не доходы и расходы компании, а статьи бухгалтерского баланса. Этот метод оценки стоимости бизнеса носит характер основного, первоначального. Затем цифра корректируется еще в зависимости от рынка. Метод чаще используют ООО: аудиторские, консалтинговые, брокерские компании. Метод ликвидационной стоимости Этот метод помогает определить сумму, которую удастся выручить, если будет принято решение о продаже всех активов. При расчете внимание уделяется затратам на демонтаж оборудования, учитываются налоги на продажу, комиссионные и прочие возможные расходы. В итоге, цена бизнеса будет равна стоимости активов за вычетом расходов, сопутствующих процедуре банкротства. При этом в стоимости теряют нематериальные активы. Доходный подход к оценке бизнеса (методы доходов) Доходный подход к финансовой оценке бизнеса предполагает работу с доходами компании. Цена фирмы или предприятия оказывается напрямую зависимой от выручки. То есть, высчитывается цена дохода, который можно будет получить от компании в дальнейшем. Методы доходов популярны в тех случаях, когда оценка бизнеса организуется ради запуска новых проектов и каких-то управленческих решений относительно развития в целом. Что касается инвесторов, то их интересуют в первую очередь доходы, а не материальная база компании, то, сколько окажется прибыли в результате инвестирования или покупки компании. Поэтому доходный подход к оценке бизнеса применим в основном для стабильных фирм, работающих по долгосрочным договорам, то есть способных прогнозировать прибыль вперед. Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации используется для определения стоимости фирмы с помощью следующей формулы: V=D/R, где V – рыночная стоимость бизнеса, D — чистый годовой доход фирмы, а R — коэффициент капитализации. Для расчета необходимо иметь представление о размере прибыли на определенное время вперед. Это метод для тех, кто уверен, что компания сможет сохранить рентабельность в будущем. Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков Используя этот метод, эксперты-оценщики обращают внимание на дисконтирование будущего денежного потока по определенной ставке. Что это значит? Дисконтирование предполагает (вернее, говорит о замеченном в экономике факте), что сама стоимость денег в дальнейшем меняется. Поступления, которые ожидаются через некоторое время, имеют меньшую стоимость, чем те, что есть сегодня. Уменьшение стоимости объясняется тем, что деньги могли бы быть положены в банк под проценты и принести доходы. А так как прибыли еще нет, их стоимость при приведении к сегодняшнему дню уменьшается на величину недополученных процентов. Ставка дисконтирования – это норма отдачи на вложенные инвестиции, проценты дохода от вложенных средств. Дисконтирование применяют в ситуациях, когда есть причины думать, что доходы компании через отрезок времени будут отличаться от сегодняшних, или если прибыль имеет сезонный характер. Прогноз делается на период, в течение которого деятельность компании должна оставаться эффективной. Этот период определяется сроками экономической жизни товаров, износом оборудования, актуальностью технологий, сроками аренды, условиями рынка. Описанный метод оценки бизнеса эффективен для крупных компаний. Доходные методы используют достаточно часто, но их сложно назвать незаменимыми. Для получения более объективных результатов хорошо иметь представление обо всех методах оценки бизнеса. В идеале эффективнее, когда компания-оценщик принимает решение об использовании нескольких методов и подходов. Сравнительный подход к оценке бизнеса (рыночные методы) Сравнительный подход предполагает при расчетах использовать сведения о компаниях, которые похожи на ту, что оценивается. Цена бизнеса определяется в зависимости от того, за какую сумму на рынке продаются похожие компании. Поэтому здесь важна достоверность информации о компаниях-конкурентах. Компаний-близнецов на рынке очень мало, поэтому сравнительный подход к оценке бизнеса эксперты применяют достаточно редко. Но если принимается такое решение, актуальны следующие методы. Метод рынка капитала В основе метода рынка капитала лежит работа с ценами, которые сформировались на фондовом рынке. Проводится анализ мелких операций по открытому фондовому рынку за условный период. Цель этого анализа – оценить миноритарный пакет акций. Информация о ценах на акции, находящиеся в свободной продаже, после некоторых корректировок помогает определиться с ценой акции оцениваемого предприятия. То есть, разбираясь со стоимостью акций своей компании, оценщик берет в учет стоимость одной акции компании-конкурента. А в документах по оценке чаще всего так и пишется: «Цель оценки – определить стоимость акции компании Х». Метод сделок Метод сделок похож на предыдущий метод оценки бизнеса, только в его основе — | Как проводится оценка оборудования? | Хочу провести оценку недвижимости, чтобы выяснить оптимальный вариант использования Вопрос: Хочу провести оценку недвижимости, чтобы выяснить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о его стоимости, доходности и ликвидности. Когда это необходимо? Отвечает оценщик с 5-летним опытом Сначала мы выделяем следующие объекты оценки коммерческой недвижимости: Торговая недвижимость: магазины, торговые и развлекательные молы, ларьки, помещения свободного назначения, пригодные для ведения продаж. Офисная недвижимость: бизнес-центры различных классов, административные здания, помещения свободного назначения, пригодные для использования в качестве офиса и соответствующие нормам законодательства, применимых к данным типам помещений. Складская недвижимость: современные складские комплексы высокого класса, ангары, помещения в нежилых зданиях, которые могут быть переоборудованы под складские цели. Производственная недвижимость: заводы, цеха, производственные помещения в комплексах нежилых зданий. Гостиничная недвижимость: хостелы, отели, пансионаты, санатории и дома отдыха. Иные объекты к ним можно отнести автомойки, клиники, салоны красоты, аэропорты, вокзалы и пр. Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену, сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования. Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях: При совершении сделки с имуществом, принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества с целью выкупа, при продаже для расчета госпошлины, передаче в аренду. В этих случаях оценка недвижимости необходима для минимизации фиктивных сделок с коммерческой недвижимости по заниженной стоимости при выкупе, и завышенной стоимости отдавая объект оценки в залог. Оценка коммерческой недвижимости при внесении в уставный капитал компании. Для увеличения уставного капитала, обеспечивая интересы акционеров в случае банкротства предприятия. При использовании недвижимости в качестве залога. Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить сумму залога в банк, данная оценка недвижимости позволяет банкам снизить риски при выдаче кредита под залог имущества, путем реализации залогов. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект. При составлении брачных договоров, судебных процессов при разводе. Размер денежной суммы, подлежащей выплате одной из сторон, определяется исходя из отчета об оценке. При изъятии недвижимости у организации для нужд гoсударства. Когда объект необходимо использовать для нужд государства или сносом его при реконструкции, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Оценщики получившие квалификационный аттестат по оценке недвижимости, имеют право провести оценку недвижимости и дать заключение о стоимости, подлежащего изъятию. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально не предвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности. Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ. Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик. Этот подход не рекомендуется использовать при оценке уникальных, не типовых объектов и имущества, расположенного в районах, где нет объектов, схожих с оцениваемым. Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные). При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов. | могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возможно, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее). | Как оценить магазин? Вопрос: Оценка стоимости коммерческой недвижимости. Оценка магазина. Отвечает оценщика с 7-летним стажем Порядок определения стоимости Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на его основе не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Оценка магазина Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости: Местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;Плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;Хорошая репутация объекта, способная привлечь потенциальных покупателей магазина;Наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;Наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;Состояние помещения магазина, коммуникаций и торгового оборудования;Характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка;Наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;Перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления. | Как оценить магазин? Вопрос: Оценка стоимости коммерческой недвижимости. Оценка магазина. Отвечает оценщика с 7-летним стажем Порядок определения стоимости Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на его основе не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Оценка магазина Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости: Местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;Плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;Хорошая репутация объекта, способная привлечь потенциальных покупателей магазина;Наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;Наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;Состояние помещения магазина, коммуникаций и торгового оборудования;Характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка;Наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;Перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления. | Что означает оценка бизнеса? | Оценка предприятия. Какой метод выбрать? | Как оценить магазин? | Что означает оценка бизнеса? Вопрос: Нужна оценка стоимости бизнеса. Что это означает? Отвечает оценщик с 4-летним стажем Оценка стоимости бизнеса (предприятия) – определение рыночной стоимости капитала предприятия, определение стоимости всего предприятия, его части или доли акционеров в капитале. Потребность проведения оценки бизнеса возникла в результате процессов появления фондового рынка, приватизации, развития системы страхования, выдачи кредитов коммерческими банками под залог имущества. Оценка стоимости бизнеса может превратиться в постоянно осуществляемую функцию. Она необходима при определении влияния инвестиционной деятельности предприятия на его рыночную стоимость, на стоимость его акций при предпродажной оценке, для вычисления суммы, на которую может быть застраховано работающее производство. Терминология оценки Оценка бизнеса в России только начинает свое развитие, и с этим связано отсутствие в используемой терминологии консенсуса. Различная трактовка терминов, как показывает практика, влечет непонимание при обсуждении процессов оценки. Для достижения взаимопонимания можно идти двумя путями: применять российские стандарты или использовать иностранный опыт, накопленный в оценке бизнеса. Второй способ кажется предпочтительнее, так как позволит общаться с западными коллегами на одном языке и значительно сократит временные затраты. Самый большой методический интерес представляют стандарты BSV, концентрирующие американский опыт: оценка – процесс или акт определения стоимости;оценка бизнеса – процесс или акт подготовки заключения или вычисления стоимости всего предприятия или долю акционеров в капитале;оценщик бизнеса – квалифицированный специалист, правомочный проводить такую оценку;оцененная стоимость – стоимость, определенная оценщиком;стоимость предприятия действующего – стоимость предприятия или доли акционеров в капитале в процессе его функционирования;балансовая стоимость – разница между стоимостью активов на момент оценки и суммой обязательств по данным баланса;обоснованная стоимость (рыночная) – цена по акту купли-продажи, когда стороны, заинтересованные в сделке, обладают полной информацией об условиях сделки и действуют не по принуждению;гудвилл фирмы – нематериальные активы, подразумевающие престиж фирмы, деловую репутацию, взаимоотношение с клиентами, местонахождение, производимую продукцию и прочее;подход к оценке – количество методов оценки, используемых в способе определения стоимости;процедура оценки – способы, технические приемы и операции при выполнении методов оценки. Цели оценки Перед началом обсуждения методов и подходов, которые будут применяться в процессе оценки, необходимо понимать побудившие ее причины и преследуемые цели. При этом одни и те же объекты на одну дату обладают разной стоимостью, которая зависит от целей оценки, и для определения стоимости используются различные методы. Цели оценки очень разнообразны. Например: стоимость приобретаемого для реализации проекта предприятия не может равняться стоимости при принудительном банкротстве или стоимость акций равняться реальной стоимости бизнеса, определяемой стоимостью активов. Поэтому различные цели предполагают поиск различных видов стоимости. Стандарты стоимости Знание причины, побудившей оценку, и цели ведет к возникновению вопроса выбора искомой стоимости. При разработке этой процедуры учитывается основной признак определения стоимости бизнеса – источники формирования дохода. Всего таких источников выделяют два: Доход, получаемый от деятельности предприятия.Доход при распродаже активов. Собственно для этого выделены два вида стоимости. Стоимость функционирующего предприятия отражает первый источник для получения дохода и предполагает продолжение действия предприятия с целью получения прибыли. Стоимость, определяемая по активам, отражает второй источник получения дохода и предполагает дальнейшее расформирование или ликвидацию предприятия, т. е. оно оценивается поэлементно. Подходы и методы После выявления стандарта стоимости, который отражает цель оценки, нужно выбрать необходимые процедуры и методы. Оценка бизнеса аналогична оценке недвижимости и в зависимости от исходных данных имеет несколько подходов: Рыночный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом сравнения его с аналогичными бизнесами, которые уже были проданы.Доходный подход – стоимость предприятия, его капитала определяется методом пересчета ожидаемых доходов.На основе активов – стоимость предприятия, его капитала определяется методом исчисления стоимости активов за вычетом обязательств. Вышеперечисленные подходы не являются взаимоисключающими процессами и зачастую дополняют друг друга. При выборе необходимых параметров проведения оценки бизнеса нужно представлять недостатки и преимущества каждого подхода и метода. А окончательный выбор должен базироваться на здравом смысле.

Адрес сайта: valuer24.ru

Ссылка на сайт: http://valuer24.ru

Дата регистрации сайта: 12 ноября 2018 года.

Рейтинг: 157 из 2475 баллов (низкий)

Подробные данные о сайте доступны на сайте сервиса по анализу и продвижению сайтов:
https://addcatalogs.manyweb.ru/ ... valuer24.ru.html

Показатели сайта:

Сайт открывается за 0.884 секунды